自2015年《住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》发布以来，中央已连续多次发文支持租赁市场。

例如在2016年，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。这份文件从国家层面明确了住房租赁市场的发展目标。

而到了2017年，中央鼓励租赁市场的政策力度则进一步加大。2017年7月，住建部等九部委联合发文，要求在人口净流入大中城市加快发展住房租赁市场，支持相关国有企业转型为住房租赁企业，广州、深圳、南京、杭州、厦门等12个城市被选为试点的城市。同年8月，国土资源部和住建部又联合发文，提出在北京、上海、广州、佛山、肇庆等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

此外，在2017 年 12 月的中央经济工作会议上，更是将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为 2018 年要着力抓好的重点工作之一，并强调要“力争取得明显成效”。也就是说，今年中国在落实住有所居的目标上将有实质性进展。

自2015年以来，中央对住房租赁的鼓励政策基调基本一致，不仅重点发展租赁企业，也持续表明将为中低收入群体保障性住房而努力。这使得业内人士普遍认为，住房租赁正进入蓝海时代。

尽管政府频出鼓励住房租赁的政策，各项信号都似乎在表明，住房租赁正在经历一个蓝海时代，但是不可忽视的是，我国的房地产市场格局依然存在着“轻租重售”的机构性问题。

链家研究院数据显示，当前我国住房租赁市场规模为1.1万亿元，房屋交易市场规模为17万亿元，房屋租赁占交易市场比重仅有6%左右，二者相差悬殊。相比之下，美国的住房租赁市场占比为 50%，日本的住房租赁市场规模更是达到了72%。

从区域来看，租赁市场也是“冷热不均”。住建部政策研究中心的数据显示，目前广东、浙江两省城镇家庭中分别有47%和41%的家庭租房居住，远高于全国25.8%的平均水平。此外，租赁市场主要集中于一二线城市，排名前四位的上海、北京、深圳、广州，其租赁市场规模已经占据全国的30%。

由于一二线城市房价高，部分购房需求被挤出住房销售市场，转而进入租赁市场，因此租赁需求正在不断增多。由此看来，不论是结构失调、发展滞后的租赁市场，还是大量的潜在需求，国内迫切需要从土地、金融、财政、法律等多方面为租赁市场注入活力。

此外，多年来楼市调控陷入“越调越涨”的怪圈，但上海财经大学学者陈卓、陈杰撰文指出，住房租赁市场的活跃程度对房价存在显著的抑制作用，平均而言，一个城市的住房租赁比例每上升1个百分点，东部城市住房价格可以降低 0.63%。

不过，虽然有政策支持，也有大量需求，但业内对租赁市场前景仍然难言乐观。据新京报报道，看起来企业在抢占租赁市场风口有利位置，但90%的租赁公司都在亏损运营。

中原地产首席分析师张大伟表示，当下一二线城市，租售比超过500:1，住宅年出租回报率仅在1%-2%，一套房出租要100年才能收回成本。“5%租金收益率是租赁市场的生死线，达不了这个线，所有租赁只能是过渡行为。”

而对于地方政府来说，土地出让收入仍然是多数二三线城市主要地方收入来源，如果二三线城市将新增地块出让结构都倾向于租赁地块，挤占当地商品房出让面积，这无疑会加大地方财政压力。

一个典型的例子是南京。今年两会期间，南京市委副书记蓝绍敏指出，南京为了加大住房保障力度，筹集租赁房源100万平方米，“租赁房用地是经营性用地收益的八分之一到六分之一，财政上要减少200多亿元的土地收益，是严重的‘亏本倒挂’。”

为解决部分城市土地资源和土地财政的瓶颈，去年有13个城市被纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点，但这项政策对解决租赁住房增量入市帮助并不大。因为，一般情况下原集体用地上的房源已有人居住，政策将此类房源收回再经营，并没有有效的提供增量房源。目前在已经试点的13个城市中，广州、佛山、肇庆还没有明确的动作，由于租赁市场回报率低，企业、政府、村集体等积极性都不足。

来源：时代财经

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